Indicateur rapide — ne tient pas encore compte du financement, des charges ni de la fiscalité.
Complétez l'analyse pour un score détaillé.
Prix marché (DVF) :
—
Hypothèses d'investissement
Affinez les paramètres pour un score précis — recalcul en temps réel
🏠Bien & acquisition▼
Calculé automatiquement (~7,5% ancien / 2,5% neuf)
€
€
€
€
€/m² (auto si DVF disponible)
📍 —
💰Financement▼
36 000 €
%
% du capital emprunté
Montant du prêt—
Mensualité—
🏡Location▼
€
💡 Loyer meublé ≈ +15% par rapport à la location nue. Si vous envisagez de louer en meublé, appliquez cette majoration au loyer ci-dessus pour une estimation plus précise.
⚙️Charges annuelles▼
€/an
€/mois
€/an
€/an
€/an
€/an
📈Hypothèses de sortie▼
% du prix de revente
Résultats en temps réel
Coût total du projet
—
Prix au m²—
vs marché (DVF)
—
Cashflow mensuel
—
Rendement brut—
Rendement net—
3
📊 Résumé des résultats
🔒 Calculez d'abord le simulateur
💸
Cashflow mensuel
—
Flux net après crédit & charges
📈
Rendement net
—
Loyers – toutes charges
🏆
TRI estimé
—
Rentabilité annualisée globale
Mensualité de crédit—
Effort d'épargne / mois—
Rendement brut—
Rendement net (charges)——
7
🎯 Score d'investissement — Verdict final
🔒 Calculez d'abord le simulateur
0
Score d'investissement
💰Rentabilité— / 35▼
Objectif : générer du cash et du rendement
Rendement net
— / 20
Cashflow mensuel
— / 10
TRI projeté ℹ
— / 5
🎯Qualité d'acquisition— / 25▼
Objectif : acheter sous le marché / créer de la valeur
Prix vs marché (DVF)
— / 15
Potentiel (travaux, usage…)
— / 10
🛡️Risque locatif— / 15▼
Objectif : sécuriser les revenus
Tension locative
— / 5
Emplacement
— / 5
Typologie du bien
— / 5
🏦Financement & levier— / 15▼
Objectif : optimiser ta capacité d'investissement
Conditions de crédit
— / 5
Impact sur endettement
— / 5
Apport / montage
— / 5
📈Potentiel long terme— / 10▼
Objectif : créer du patrimoine
Valorisation du bien ℹ
— / 5
Liquidité / revente
— / 5
Score—/100
🔒
Débloquez votre analyse complète
Rendements, cashflow, fiscalité, simulation de revente — entrez votre email pour tout voir gratuitement.
Analyse 100% gratuite · Sans spam · Désabonnement en 1 clic
− Capital restant dûℹMontant du crédit qu'il reste à rembourser à la banque au moment de la revente.
—
− Frais de revente (6%)ℹFrais d'agence + diagnostics à la revente. Modifiable dans Hypothèses de sortie (Partie 2).
—
− Fiscalité sur plus-valueℹImpôt sur le Revenu (19%) + Prélèvements Sociaux (17.2%) avec abattements pour durée de détention. Exonération totale IR après 22 ans, PS après 30 ans.
—
= Cash net récupéré
—
TRI annualiséℹTaux de Rendement Interne : rendement annualisé tenant compte de tous les flux (apport initial, mensualités, loyers, cash net de revente)
—
Cash investi
—
Cashflows cumulés
—
Cash net récupéré
—
4
🏦 Projection patrimoniale
🔒 Calculez d'abord le simulateur
Horizon
Valeur estimée
Capital restant dû
Patrimoine brut
Cumul cashflows
💡 Cliquez sur une ligne pour simuler la revente à cet horizon
6
🧠 Analyse automatique
🔒 Calculez d'abord le simulateur
L'analyse apparaîtra ici après le calcul du score.
Score d'investissement
?Score global 0–100 calculé à partir de 3 composantes : attractivité du marché (emplacement, loyer, démographie), risque de l'investissement (DPE, vacance, législation) et optimisation du rendement (cashflow, régime fiscal, travaux). ≥ 65 = bon investissement
0
Marché et emplacement
?Évalue la qualité du marché locatif : loyer estimé vs marché, tension locative de la ville, démographie, zone tendue. Pour l'améliorer : ciblez des villes en forte demande locative.
0
Risque de l'investissement
?Évalue les risques : DPE (logements F/G interdits à la location dès 2028), encadrement des loyers, vacance locative estimée, surface (petites surfaces = plus grande liquidité). Pour l'améliorer : améliorez le DPE ou choisissez un logement C/D.
0
Optimisation du rendement
?Évalue la rentabilité : rendement brut/net, cashflow mensuel, régime fiscal recommandé, impact des travaux. Pour l'améliorer : passez en meublé (LMNP), négociez le prix, augmentez l'apport.
Score—/100
🔒
Débloquez votre analyse complète
Rendements, cashflow, fiscalité, simulateur — entrez votre email pour tout voir gratuitement.
Analyse 100% gratuite · Sans spam · Désabonnement en 1 clic
⚠️ SCI IS : les amortissements réduisent l'IS pendant la détention, mais la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (sans abattements). Simulez les deux horizons.
ℹ️ Quand la SCI IS est-elle avantageuse ? ▾
✅ SCI IS généralement avantageuse si :
TMI élevée (41% ou 45%) — l'IS à 15% est beaucoup plus faible
Vous réinvestissez les bénéfices dans d'autres biens (pas de flat tax dividendes)
Vous ne prévoyez pas de vendre (pas de PV sur VNC à payer)
Travaux importants à amortir
Plusieurs associés, gestion flexible souhaitée
❌ SCI IS généralement désavantageuse si :
Revente prévue dans 20-30 ans (PV très taxée, pas d'abattement)
TMI faible (11% ou 30%) — nom propre déjà peu taxé
Peu de charges déductibles
📦 LMNP Micro-BIC (meublé)
Abattement forfaitaire de 50% sur les revenus. Simple, aucune comptabilité. Avantageux si : peu de charges réelles, revenus < 77 700 €/an. Pour qui : petits propriétaires bailleurs débutants ou avec peu de travaux.
📒 LMNP Réel (meublé)
Déduction des charges réelles + amortissement du bien (~2%/an sur 30-50 ans). Peut générer un déficit fiscal neutralisant l'impôt pendant des années. Avantageux si : bien avec travaux, crédit important, TMI élevée. Pour qui : investisseurs sérieux avec comptable.
📄 Micro-Foncier (non meublé)
Abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts. Limité à 15 000 €/an de revenus fonciers. Avantageux si : peu de charges et de travaux. Pour qui : propriétaires de petits studios nus avec peu de charges.
📝 Régime Réel Foncier (non meublé)
Déduction de toutes les charges réelles + intérêts d'emprunt. Permet un déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €/an). Avantageux si : travaux importants, crédit en cours. Pour qui : propriétaires avec rénovation ou crédit actif.
🏢 SCI à l'IS
Société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés (15% jusqu'à 42 500 €, puis 25%). Amortissement total du bien. Avantageux si : TMI > 41%, réinvestissement des bénéfices, pas de revente prévue. Attention : double imposition à la revente (pas d'abattements IR/PS).
⚠️ Signaux de risque
💡 Opportunités
✍️ Détail des frais de notaire
⌄
📋 Votre parcours d'achat
Cochez les étapes au fur et à mesure — environ 3–4 mois au total
0/5 étapes
🏷 Simulation de revente
Plus-value nette avec abattements FR,
TRI
Taux de Rendement Interne — mesure la rentabilité annualisée de l'investissement en tenant compte du cashflow et de la plus-value à la revente. Un TRI > 5% est considéré comme excellent.
et année optimale de revente
🏠 Prix d'achat :—🔨 Travaux :—📋 Frais d'acq. :—
⚠ Réforme LMNP 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
TRI sur 20 ans—
Plus-value brute—
Impôt total—
Plus-value nette—
IR (19%)
?Impôt sur le Revenu sur la plus-value immobilière. Taux fixe de 19% sur la plus-value imposable après abattements. Exonération totale après 22 ans de détention.—
Prél. sociaux (17,2%)
?Prélèvements Sociaux (CSG/CRDS) appliqués à la plus-value immobilière au taux de 17,2%. Abattements progressifs différents de l'IR — exonération totale après 30 ans.—
Surtaxe (si PV imposable > 50 000 €)—
📊 Tableau par année de revente (5–30 ans)
Année
PV brute
Abatt. IR
Abatt. PS
Impôt
PV nette
TRI
🏆 Meilleur TRI✓ Exonération IR (22 ans)✓✓ Exonération totale (30 ans)
📈 Votre projection financière
Évolution du patrimoine, cashflow cumulé et enrichissement sur 10 à 30 ans